С 1 июля 2019 года в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщики вправе осуществлять строительство многоквартирных домов, привлекая денежные средства граждан, только путем открытия специальных счетов эскроу в уполномоченных банках, либо за счет собственных средств застройщика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу, все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Правила размещения застройщиками информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в ЕИСЖС, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 года № 319 (ред. от 28.11.2024) «О единой информационной системе жилищного строительства».

При этом, обязательным требованием федерального законодательства в случае возведения объекта капитального строительства с привлечением денежных средств граждан является наличие:

- выданного разрешения на строительство строительной компании в организационно-правовой форме ООО, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик»;

- право собственности у застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;

- договоров долевого участия, подлежащих обязательной государственной регистрации в уполномоченном органе.

Кроме многоквартирных домов, в комментируемую норму Федерального закона

№ 214 – ФЗ также включены «иные объекты недвижимости». К недвижимым вещам согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так как апартаменты размещаются в нежилых зданиях, то есть являются нежилыми помещениями и используются в целях временного проживания граждан, а нежилые помещения за исключением объектов производственного назначения считаются объектами долевого строительства, привлечение денежных средств граждан на объект недвижимости, в независимости от его целевого использования, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию допускается только в рамках требований Федерального закона № 214-ФЗ.

Также информируем, что все жилищно-строительные кооперативы, получившие разрешения на строительство после 25 декабря 2018 года, не имеют право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

Так, по поручению Главы Республики Дагестан в целях оказания информационной помощи гражданам при покупке жилья на сайте Минстроя Дагестана опубликован реестр многоквартирных домов с применением принципа «светофора», возводимых в соответствии с требованиями Федерального закона

ФЗ-214, где в «зелёной зоне» обозначены организации, осуществляющие строительство объектов и продажу квартир в соответствии с требованиями действующего законодательства, к «жёлтой зоне» отнесены застройщики, разместившие проектную декларацию в ЕИСЖС, без открытия эскроу счетов и ЖСК, имеющие право на привлечение денежных средств граждан, информация о которых в ЕИСЖС не размещена либо размещена не в полном объеме, в «красной зоне» указаны застройщики, осуществляющие строительство объектов, сведения о зарегистрированных договорах долевого участия по которым отсутствуют (имеются риски незаконного привлечения денежных средств), а также ЖСК, не имеющие право на привлечение денежных средств граждан для строительства МКД.

Принимая во внимание вышеизложенное, в целях недопущения нарушений застройщиками норм законодательства, доводим до Вас о необходимости в случае привлечения денежных средств граждан для возведения объектов капитального строительства, руководствоваться требованиями, установленными Федеральным законом № 214-ФЗ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами.